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钱塘古道人的博客

北大荒人归来

 
 
 

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关于我

汉族,杭州七中67届毕业生,70年5月12日赴黑龙江兵团三师十九团值班三连,72年起珍宝岛兵团独立四团炮二连,73年回19 团。,参加过兵团钢铁厂、团部机关家属房、五中、师部机修厂、黑瞎子沟水库、黑大林子连队营房等建设。9月底离开兵团进长春冶金地质学校读书,75年10月进浙江省冶金地质勘探公司(三大队、公司团委、二大队),84年进省冶金工业局(工业普查办公室、安全环保处、局办公室),95年浙江冶金集团行政处,2000年7月提前退休进房地产业,2014年2月,从广东省湛江市湛江海田国际车城发展有限公司离职。

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当前楼市现状之拙见(原载 2008.11. 6 新浪.钱塘古道人的博客: 杂谈. 阿祥随笔)  

2013-12-24 14:09:16|  分类: 焦点访谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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当 前 楼 市 现 状 之 拙 见 

当前楼市现状之拙见(原载 2008.11. 6 新浪.钱塘古道人的博客: 杂谈. 阿祥随笔) - 钱塘古道人 - 钱塘古道人的博客

 

一、对目前楼市行情怎么看

 金融危机引发的经济恶化,让世界各国面临着通胀和经济的增长下滑两大难题,中国也同样。作为占中国GDP最大比重的单一行业建筑业进入了下行的通道;于是,传导到钢材的生产与价格;于是,传导到焦炭的生产与价格……。

于是,楼市也在一片喊跌声中快速下滑,到了进入非正常的临界点。楼市的低靡成了制约房地产开发企业发展的瓶颈;而且成为制约楼市产业链延伸之上下游各行业发展的紧箍咒。

销售量下跌的楼市在资金链断裂的边缘挣扎,无奈之下,一些开发商使出了各式各样的招数,然而收效不大,更有的反而引发了严重的负面效应,不但将自己弄得个尴尬的局面,也搅乱了整个房地产行业,搅乱了购房者的正常思维。 

中国大地南北东西的开发商面临着严俊的考验。

购房从原先的盼跌,到后来的怕跌。85折、75折,还会不会出现65折、55折------?刚性需求者处在彷徨之中。

盼什么,盼得应该是那些虚高房价的回归,不是楼市的下滑;盼的应该是楼市的稳定。

楼市的稳定,直接就体现在房价上,既然进入了市场,楼市就不可能是廉价的。

我国的城市化进程才处于“初级阶段”阶段,它是不以人们意志为转移的客观规律。中国楼市步入市场怀抱的时间也并不长,楼市产品的特殊性和中国城市化进程的迫切要求,说明其发展后劲将是无可争议的。

2004年的时候,我们就在说,房地产涉及到50多个行业(边缘行业不计在内);

今年年初,我也曾经谈过这样的看法:“房价稳定关乎整个经济运行,下跌或者过快的上涨都不利于‘以经济建设为中心’的党和政府的执政目标。中央要调控的目的是稳定房价,房价的涨跌与宏观经济的升降保持关联与一致才是经济发展的真正和谐。想买房的老百姓希望房价跌它个50% 以上,但宏观经济无法承受房价的下跌。房价跌了,导致目前整个经济发展形式的逆转,经济也萧条了,大量的劳动力将被闲置,可能你连工作都没有了。当年香港经济危机房价暴跌,没有看见有几个买不起房的人在欢欣鼓舞。

“改革开发带来的成果是人民的生活水平提高了,买房买车是富裕的表现形式,中国居民住房拥有率相当高;人们正在享受改革开放带来的成果。房价跌了,导致大量居民资产缩水,甚至破产,改革开放的成果将受损失。

“不能轻言‘拐点’,房地产业拐点,就是中国经济的拐点。房价下跌,改革开发的结局惨,老百姓惨,这是最大的政治!”

要保持中国经济的稳定增长自然不能让中国的房地产崩盘,中国的房地产不但是经济增长的支柱型产业,同时也关系着几乎所有拥有住房财产的中国人的财富效应,决定着这些占中国绝大多数家庭的消费欲望与能力,也决定着中国经济的命运!

 如今,这样的看法正在得到实践的检验。

二、关于地方政府救市

当今,地方政府财政已成为名副其实的“土地财政”。土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。房地产是拉动地方GDP增长的主要力量,又是地方财政的重要支撑。当房地产企业日子不好过时,地方政府日子自然也不好过。

“房地产销售收入是房地产企业最主要的收入来源,当房地产成交面积、金额的持续大幅下滑时,必然导致房地产企业资金链的崩断;房地产企业资金链崩断后,会给银行带去信贷资金损失的风险;将带来烂尾楼等大量社会问题;会带来群体性事件的社会风险。一旦房地产市场陷入低迷后,土地频频流拍,地方财政资金链就开始崩紧了”,这是很多经济学家、社会学家说的话。

销售停滞后,开发商资金链肯定挺不过其开发项目的半个周期;相应地,地方财政能挺住的时间也不会有多大差异。楼市的波动不仅影响到开发商,也会影响到购房人、持有人、金融体系以及整个经济。由此,地方政府救房地产市场是必然的。救市得力,楼市稳定,房价自然也就上升了;如果救不起,整个社会将不得不为此埋单。

 所以,救市不是救房地产,而是救中国的那么多的行业、企业,是救老百姓的就业,是救中国的经济,是救中国在国际上的地位,是在保卫改革开放的成果。

虽说是迟来的救市,但这毕竟是在楼市低迷,已经直接影响到地方经济运行下的各地方政府被迫的积极措施,是经济转势过程中不可或缺的基础环节,值得欣慰。可是,当政府出台对房地产的救市政策时,许多批评者却仍在那里一个劲地指责:救市是在救楼市,开发商是暴利的获得者,不应该去救其----;更有甚者:不应该将房地产业作为中国经济的支柱型产业,是房地产“绑架”了中国的经济。怪了,开发商是乎成了该千刀万剐的社会罪人。诸不见,杭州市政府正是利用了这“土地财政”,将杭州这座城市建设的越来越美丽,居住其内的各行各业、所有市民无不享受到了这些成果!

中国的经济关系着十几亿中国人的幸福命运。救不救开发商并不重要,但保持中国经济的稳定增长却极为重要。中国的楼市与世界的楼市一样,决定着经济的走向,不管人们的好恶与评价如何,都不可能排除这种经济的影响。能不能将什么作为“支柱型产业”,不是你怎么认为我怎么认为的事。五个人抬大石块,其中四个人合伙搬不动它,而另外的一个人力气特别的大搬得了,人们不能不客观面对如此的现实。拯救国家的、地方的经济是不能简单的凭借民众的好恶作为依据,而要实事求是判断这种拯救政策对实体经济的影响。

不错,救了楼市等于救了开发商,开发商当然会在市场的活跃中受益。反之如果没有了开发商的受益,上游的产业钢材、水泥、建筑石材会如何?设计的、咨询策划的、广告传媒的、园林花木的、装修装潢的会如何?家具家电寝室用品会如何?------,中国的经济又会如何!

近来,各地方政府对房地产行业的暖市政策纷纷出台;不管其动因如何,这一主动型的趋同性说明了:存在即是合理的。

杭州市政府拯救楼市的“24条”是迄今为止地方政府楼市新政,最为全面、最具实质性利好的救市政策;绍兴尔后也出来了19条;还有其他城市的“X条”,可谓“马列主义与各地实践相结合”。但是,就其产生的效果,在我看来,楼市新政所产生的市场影响力远未能有效到位,一时还难以达到温暖人心的客观效果。

当下,中国楼市的市场症结不是需求饱和,而是被信心所困扰、沦丧。看股市,一个一个的利好消息出台,按照以往,都该是出现盘上翻红的现象,然而,仍然是绿色一片,仍然是继续下行,老百姓找不着北了。迷茫之中,惯性思维下,人们同样对楼市存在着信心上的缺失。

犹如一个人的病患严重了,已伤了元气,看医生服药,更得有个较长时间的恢复过程。

尽管,房地产市场并不会因此救市政策的出台而让销售迅速回暖,但至少让那些观望的人知道,政府并非让房地产市场崩溃或并非想让房价崩溃,而是希望平稳健康的发展;至少可以让那些观望的开发商不再在垂头丧气中煎熬,而是“曙光在前头”了,可以打起精神来努力工作了;也至少让那些试图将房地产开发商一脚踢出国门的人知道,政府可以不救开发商但不能不救购房的消费者,不能不救中国的市场经济。
        现在的开发商面临的是“黎明前的黑暗”。

三、财政部的救市政策

这是事态发展的必然选择,这是不以人们意志为转移的客观需要。

贷款利率下降无疑对购房贷款人而言是个利好的消息,让他们减少了利息的支付,尤其是公积金贷款的利率下降的比例更大,对减少支出的影响更大,不能不为此而叫好。
       贷款利率的下调,降低了企业的资金成本,尤其是长期投资的资金成本。房地产行业无疑也是长期信贷资金成本下降而受益的主要行业,对个人购房消费而言更是如此。
       存款利率不下调,减轻了负利率之下的存款损失压力,并给了市场更多的消费信心。
       首付款比例调整为20%,减轻了购房人的首付压力。

其实,不在于利率下调的数量有多少,主要在于中央发出的明确信号,这个信号要远远大于数量化的实际意义,并将产生信心上的重大影响。表明中央有能力驾驭经济的发展,现在该看的是中央各个部门是不是能够始终做到“与党中央保持一致”,而不是只管本部门的利益。

市场的调节中可能还会继续有价格的调整,虚高的房价应该回归;南北东西区域差异下也会有地区性的价格差别与楼盘品质的差别,但可以预见那些期待楼市会再跌个百分之几十的预测与观望会从此被打破,楼市会在自我合理的调节中逐步走向正常。
        当政策性压抑的需求在政策转化之后重新启动时,当人们的疑惑与不确定性被打破时,当人们对经济增长的信心重新恢复时,当人们从政策信号的解读中感受到春暖时,楼市一定会重新回到正常向上的轨道,与宏观经济保持和谐的发展。楼价“见底”应该是关心时事、关心政治的购房人首先能够感觉到的。

        我对楼市的未来充满信心。因为,我对中国的经济充满信心。  
                                              

                               (2008年11月6日 于 绍兴 袍江  丰源房产公司 )

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